相続によって取得した居住用の空き家を譲渡した場合の特別控除の特例｜不動産情報・新着情報

空き家の放置による周辺の生活環境への悪影響を防止するとともに空き家の有効活用を促進するため、空き家発生の最大の要因である「相続」によって取得した古い空き家の売却について、一定の要件のもと、居住用財産の3,000万円特別控除が適用されるというものです。
対象となる空き家は昭和56年5月31日以前に建築された住宅で、売却の際には、耐震リフォームをするなどして新耐震基準を満たしたうえで譲渡する必要があります。
ただ、耐震リフォームを行わず建物を取り壊して、更地で売却する場合にも適用が可能であり、この点がこの特例の大きな“ミソ”といえます。
くわしい要件は次のとおりです。

１．家屋の要件次の家屋の譲渡が対象となります。
（1）相続の開始の直前において被相続人がその家屋を居住の用に供していたこと。
なお、被相続人が相続開始直前においてその家屋に居住していない場合であっても、以下の要件を満たす場合には、特例の適用が可能です。
      ①被相続人が介護保険法に規定する要介護認定等を受け、相続開始の直前まで老人ホーム等に入所していたこと
      ②被相続人が老人ホーム等に入所したときから相続の開始直前まで
      ・その家屋について、被相続人による一定の使用がなされ、
      ・かつ、事業の用・貸付けの用または被相続人以外の者が居住の用に供されていないこと
（2）昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
（3）区分所有建築物（マンション等）以外の家屋であること
（4）相続の開始の直前においてその被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
（5）相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと
（相続した家屋を取り壊して土地のみを譲渡する場合には、取り壊した家屋について相続の時からその取り壊しの時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと、かつ、土地について相続の時からその譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと）
２．相続人（譲渡する人）の要件
上記１の家屋及びその敷地を相続又は遺贈（死因贈与を含む）により取得をした相続人
３．適用期限
平成28年4月１日から令和5年12月31日までの間で、かつ、相続の時からその相続の開始があった日以降３年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡したものに限られます。
すでに相続が発生している場合には、平成28年１月２日以後の相続から適用となります。相続の発生の時期と譲渡の適用期限をまとめると次のようになります。

 ※1（1）の「なお書き」（被相続人が老人ホーム等に入所していた場合）については、平成31年4月1日以後の譲渡に限り適用対象となりますので注意が必要です。

４．譲渡する際の要件
特例の対象となる譲渡は、次の要件を満たすことが必要です。
（1）譲渡価格が1億円以下（相続の時からその譲渡をした日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までの間に２回以上に分けて譲渡した場合は合計で1億円以下）であること
（2）家屋を取壊さずに譲渡した場合（その敷地の用に供されている土地等も併せて譲渡する場合も含む）、その譲渡時において、その家屋が現行の耐震基準に適合するものであること
５．他の特例と適用関係
  同一年内に空き家と自己の居住用財産を譲渡した場合には、併用が可能ですが、3,000万円が限度となります。また、相続後３年以内に土地建物等の相続財産を譲渡した場合に、相続税額相当額を譲渡資産の取得費に加算できる特例とは選択制となります。
  自己の居住用財産を譲渡して、特定の居住用財産の買換え特例を選択する場合は、併用が可能です。
６．手続
この特例は、確定申告書に、下記の書類の添付がある場合に適用されます。
（1）家屋及び敷地等を譲渡する場合
   ①譲渡所得の金額の計算に関する明細書
   ②被相続人居住用家屋及びその敷地等の登記事項証明書等
   ③被相続人居住用家屋又はその敷地等の売買契約書の写し等
   ④被相続人居住用家屋等確認書（下記の「税金なんだぱんだ」参照）
   ⑤被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
（2）家屋を取壊し、除去又は滅失後の敷地等を譲渡する場合
   ①上記（1）の①②④と同じ
   ②敷地等の売買契約書の写し等

税金なんだぱんだ？
-被相続人居住用家屋等確認書の交付を受けるために必要な書類-

相続人居住用家屋等確認書は、以下の書類を被相続人居住用家屋等の所在する市区町村に提出 して交付を受けます。※提出書類は主なものです。詳しくは窓口の市区町村にお問い合わせください。

（1）家屋（及びその敷地）等を譲渡する場合
 （Ａ）被相続人の除票住民票の写し
 （Ｂ）被相続人居住用家屋の譲渡等の相続人の住民票の写し
 （Ｃ）家屋またはその敷地等の売買契約書の写し
 （Ｄ）以下の書類のいずれか
    ①電気、水道、ガスの使用中止日が確認できる書類（支払い証明書、料金請求書、領収書等）
    ②宅建業者が「現況空き家」と表示した広告の写し
    ③その他、要件を満たすことを容易に認めることができる書類（市区町村が認める者がその家屋の管理を行っていたことの証明書等）
（2）家屋の取壊し後の敷地等の譲渡の場合
 （Ａ）被相続人の除票住民票の写し
 （Ｂ）被相続人居住用家屋の譲渡等の相続人の住民票の写し
 （Ｃ）その敷地等の売買契約書の写し
 （Ｄ）以下の書類のいずれか
    ①電気、水道、ガスの使用中止日が確認できる書類（支払い証明書、料金請求書、領収書等）
    ②宅建業者が「現況空き家」かつ、「取壊し予定ある」と表示した広告の写し
    ③その他、要件を満たすことを容易に認めることができる書類（市区町村が認める者がその家屋の管理を行っていたことの証明書等）
 （Ｅ）法務局が作成する家屋取壊し後の閉鎖事項証明書の写し（閉鎖証明書が提出できない場合、被相続人居住用家屋の除去工事に係る請負契約書の写し）
 （Ｆ）その家屋の取壊し、除去又は滅失の時から譲渡の時まで被相続人居住用家屋の敷地等の使用状況が分かる写真

※なお、被相続人が相続の直前において老人ホーム等に入所していたには、（1）又は（2）の書類に加えて、以下の書類が必要になります。
 （Ａ）被相続人の介護保険証の写し又は障害福祉サービス受給者証の写し
 （Ｂ）被相続人の除票住民票の写し（再掲）
 （Ｃ）その老人ホーム等への入所時の契約書の写し
 （Ｄ）被相続人居住家屋の譲渡時の相続人の住民票の写し（再掲）
 （Ｅ）以下の書類のいずれか
    ①電気、水道、ガスの使用中止日が確認できる書類（支払い証明書、料金請求書、領収書等）（再掲）
    ②老人ホーム等が保有する外出、外泊等の記録
    ③その他、要件を満たすことを容易に認めることができる書類（家屋を宛先住所とする被相続人宛の郵便物等）

「令和２年版 あなたの不動産税金は」 より引用